案例摘要：

A公司于2019年向B房地产开发有限公司购买了位于北京市海淀区某小区房屋一套，双方签订了房屋买卖合同，并向B公司支付了大部分房款。2021年，A公司在向不动产登记中心办理权属登记时，却发现该房屋已经被第三人进行了查封。A公司向北京市海淀区人民法院提起执行异议，但被裁定驳回。于是，A公司向北京市海淀区人民法院提起执行异议之诉。但在法院审理过程中，因A公司是否能够界定为商品者消费者，对于本案法律适用问题产生争议。

解析：

对于房屋买受人提起的执行异议之诉，一般均适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或29条。但该规定第28条的适用条件是指房屋买卖的一般买受人，第29条的适用条件是指房屋买卖的商品者消费者。一般买受人包括商品房消费者，因此，对于商品房消费者的界定范围明显严于一般买受人。

在司法实践中，对于如何界定“商品房消费者”这一概念，并没有相应的司法解释和裁判依据。对于“商品房消费者”的认定还存在争议，裁判结论也不统一，影响了司法裁判的公正性和权威性。

第一种观点：商品房消费者仅指自然人。

消费者一词，是与经营者相对应的概念。但在我国的《消费者权益保护法》中并没有给出消费者的明确概念，依据美国的《布莱克法律词典》对消费者的定义是：“消费者是与制造者、批发商和零售商相区别的人，是指购买、使用、保存和处分商品和服务的个人或最终产品的使用者”。

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条把消费者的范围限定在购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的50%的情形。

以上两个司法解释，是为保护消费者居住权而设置的，消费者购房应是满足生活居住需要，而非用于经营，不能作扩大解释。

因此，许多法院将商品房消费者界定为自然人，排除了公司购房者。例如：最高人民法院出具的（2017）最高法民申2660号，天津津铁路华运输服务有限责任公司与河北信投集团资产管理有限公司、天津鸿基恒业房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，法院认为：路华公司作为经营性企业，其购买案涉房屋后实际用于注册公司、生产经营，亦不属于上述司法解释规定的“消费者”，路华公司依据上述司法解释规定，主张其享有的债权可以对抗信投公司抵押权行使的申请再审理由不成立。

第二种观点：在满足一定条件下，商品者消费者不仅限于自然人，可扩大至公司。

最高人民法院在《<执行异议和复议规定>理解与适用》一书中对该问题的理解有扩大化的倾向，即“如果法人或者其他组织以单位名义购买，但已分配给职工个人居住，可以认定为消费者。”

律师意见：

对于房屋买受人来说，物权期待权是排除申请执行人强制执行的基础。但在法律适用上，司法实践中，还存在争议。根据最高院关于执行异议案件156号指导案例：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案，最高人民法院认为，案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。作为买受人如何选择适用法律条款，将成为诉讼成败的关键因素之一。2019年，最高院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125-127条，虽然对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的一部分条款进行了释明，但对于本文所述的“商品房消费者”的概念仍未明确。为统一审判标准，建议在以后的法律规范中，明确“商品房消费者”的概念及适用范围。