执行是民事诉讼中的难题，执行异议之诉作为程序法与实体法交叉领域，是难题中的难题。据笔者观察，近年来案外人执行异议及案外人执行异议之诉日渐增多，甚至有渐成执行程序里的“必选动作”之势。譬如法律关系并不复杂的房屋租赁合同纠纷案件，出租人主张承租人腾空返还房屋得到人民法院支持，判决生效后承租人拒不履行，出租人申请执行后经常会有所谓次承租人或自称投资装修、翻盖房屋的第三人通过案外人执行异议和执行异议之诉力图阻却执行。虽然他们的诉求不一定会被支持，但按司法实践惯例，把执行异议和执行异议之诉一审、二审都处理完毕，被执行人返还房屋又延迟一年半载。再如建设工程领域所谓实际施工人作为案外人对总包人（被执行人）被冻结账户内款项提起执行异议和执行异议之诉的案件也屡见不鲜。在代理执行异议案件过程中，笔者深感有许多问题找不到法律依据。

笔者梳理执行异议之诉法律规定的发展脉络，2007年《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）修正案，将对执行行为的异议与对执行标的异议做了区分，并分别规定了救济路径。2015年颁布的最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称《民诉法解释》）对执行异议之诉的管辖、起诉条件、诉讼主体等内容做了较为详细的规定。2015年施行的最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）较为详细的规定了案外人执行异议的裁判规则，是目前人民法院处理此类案件重要依据。

本文介绍的2025年7月24日起施行的最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》或本解释），是审理执行异议之诉案件的重要新规，其全文二十三条虽然仍未回应全部热点问题，但有许多新意。笔者择其中新增且需要重点关注的八个内容，分上下篇刊出，与读者分享。

一、 案外人和执行申请人对执行标的提出异议之诉，均适用《执行异议之诉解释》

根据《民事案件案由规定》（2020年修正），与执行异议之诉有关的是三级案由471.执行异议之诉，下设两个四级案由即（1）案外人执行异议之诉（2）申请人执行异议之诉；另外还有两个三级案由即472.追加、变更被执行人异议之诉；473.执行分配方案异议之诉。纵观本解释全文，主要解决的是人民法院审理对执行标的异议之诉中的程序和实体问题。

《执行异议之诉解释》虽然大部分条文都以“案外人”为主语，但第二十二条规定“申请执行人依照民事诉讼法第二百三十八条规定提起执行异议之诉的，参照本解释的相关规定处理。”据此，无论是第三人还是申请执行人，根据案由471.针对执行标的提起执行异议之诉，都适用本解释。

二、 明确执行异议之诉可以合并审理确权，以及返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求

长期以来，我们以为人民法院审理执行异议之诉案件是做形式审查。对于执行标的无论是提起异议、复议，还是执行异议之诉，申请人（或原告）的请求无非是请求排除对于某标的的强制执行，被申请人（或被告）的答辩意见是排除强制执行无事实和法律依据。人民法院则是根据《民诉法解释》、《执行异议复议规定》所确定规则认定该执行标的是否应排除强制执行，此类案件处理速度较快，人民法院也不会进行深入的实质性审查。本解释施行后，此观念应有所转变。

《执行异议之诉解释》第四条 案外人提起执行异议之诉并依照《民法典》第二百三十四条等规定就执行标的的归属提出确权请求的，以被执行人为被告。

《执行异议之诉解释》第五条 案外人提起执行异议之诉并以被执行人等为被告提出返还原物、返还价款或者交付标的物、办理转移登记手续等给付请求的，人民法院可以合并审理，法律另有规定不宜合并审理的，应当分别立案。

该两条内容表明，人民法院审理执行异议之诉，不仅要审理是否应排除强制执行，如果原告提出相应诉讼请求，人民法院可以合并审理执行标的确权甚至是交付请求。这显然是为了提高诉讼效率，避免当事人诉累。据此，执行异议之诉可能不再是形式审查，当事人和代理人均要对此引起高度重视。

三、 对于商品房消费者生存权保护力度加大

房地产行业下行形势下，人民法院一旦对开发商采取执行措施查封房屋，商品房消费者只能提起案外人执行异议和执行异议之诉维护自身权益。本解释在原有规定基础上，进一步加强对于商品房消费者生存权的保护。

《执行异议之诉解释》第十一条 人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。

案外人起诉请求被执行人办理商品房所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

《执行异议之诉解释》第十二条 执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。

执行法院对被执行的房地产开发企业的建筑物及其占用范围内建设用地使用权实施强制执行，符合前条第一款第一项、第三项规定的商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致房屋买卖合同已经解除，提起执行异议之诉，请求在建筑物及其建设用地使用权的变价款中排除相对应的强制执行并申请向其发放的，人民法院应予支持。

对商品房消费者生存权的司法保护理念由来已久，本解释强调“案外人名下无其他用于居住的房屋”，并未强调系唯一住房。“案外人名下”，是以家庭为单位，“家庭”既包括案外人本人，也包括其配偶、成年子女以及其他对其有扶养义务的人。“用于居住的房屋”强调房屋用途，而不是机械的以房屋土地性质作为是否排除执行的依据，譬如城市中大量的商住房，笔者认为只要能证明用于满足家庭居住需要，也应排除强制执行。

四、不动产买受人符合一定条件可排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行

《执行异议之诉解释》第十三条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系不动产的买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，案外人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同且在一审法庭辩论终结前交付执行法院的价款足以代为清偿相应主债权的，人民法院应予支持。

符合前款规定的案外人起诉请求抵押权人按套办理抵押权注销登记手续的，人民法院应予支持。

人民法院按照本条第一款规定判决不得执行，申请执行人可以申请将案外人依本条第一款交付的价款替代被执行人清偿相应债务。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的价款应予及时退还。

《执行异议之诉解释》第十四条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；

（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；

（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。

这两条是对于不动产买受人主张执行异议的审理规则，有以下几点值得关注：

1. 对照前述本解释第十一条可发现，买受人作为案外人提起执行异议之诉，能否排除建设工程价款优先受偿权、抵押权，以及一般金钱债权的强制执行是有区别、有层级的。

1.1 对于建设工程价款优先受偿权、抵押权，除非案外人将足以代为清偿的价款交到法院，否则不能排除强制执行。当然，实践中案外人愿意代为清偿这种情况非常少见。

1.2 对于一般金钱债权，符合本解释第十四条规定的四个条件，可以排除强制执行。

2. 案外人以系不动产买受人为由提起执行异议之诉，主张排除一般金钱债权的强制执行，将剩余价款交到法院，如果法院驳回案外人诉讼请求，已交付法院的剩余价款可以退回。但是需要注意，这是本解释第十四条的规定，而第十三条“代为清偿”，恐怕是不能退回的。所以案外人以系买受人为由提出执行异议，一定要先弄清楚到底要排除的是对建设工程价款优先受偿权、抵押权，还是一般金钱债权的强制执行。两者层级不同，审理规则不同，对案外人来说风险不同。

3. 本解释中，无论是商品房消费者还是不动产买受人，人民法院是否支持其排除强制执行主张，均未限定已付款比例。只要是按已生效买卖合同约定向被执行人支付了价款，且愿意将剩余价款交付法院，都可能实现排除强制执行目标。

4. 本解释第十五条规定了什么情况属于“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”，一目了然，此处不再赘述。