一、基本案情

江西某投资有限公司（以下简称“该公司”）于2012年5月8日在南昌市市场监督管理局注册登记成立，初始注册资本为600万元，经营范围为投资咨询、房地产开发，房屋建筑工程等，2013年5月该公司公开竞得位于江西省芦溪县芦溪镇古城管理处320国道旁的“新华丽景”项目地块，但一直未启动该地块的开发建设。2020年7月该公司将其注册资本增资至1000万元，并于当年10月开始启动了“新华丽锦”楼盘项目的投资开发建设，此后便将公司整体搬迁至芦溪新华丽景项目售楼部，登记机关变更为芦溪县市场监督管理局。

2021年因资金链断裂该公司陷入生产经营困境，整体楼盘项目全面停工停建，涉诉案件频发，该公司在芦溪县人民法院涉案债务金额近6000万元。部分案件进入执行程序后，芦溪法院经全面调查，除权属复杂、难以快速变现的在建工程项目外，未发现被执行人名下有其他可供执行财产，执行案件陷入僵局。2024年7月该公司向芦溪县人民法院申请破产重整。

二、审理情况

芦溪县人民法院收到该公司的破产重整申请后，经深入研判认为，该公司具有重整价值和重整可行性：一是，该公司投资建设的“新华丽锦”项目位于芦溪县城与萍乡市区交汇处320国道旁，周边配套相对设施完善，且房价相对较低，具有一定的稀缺性和独特性的地理优势，核心资产具有一定的盘活潜力。二是，该公司前期已投入大量资金用于开发建设，项目规划建设16栋楼盘，其中一期6栋商品房主体工程已完工并已办理了预售许可证，且已对外成功预售了20多套房屋。另有49亩土地未开发建设，即使无法获得外部输血后期也可通过拆分土地用以拍卖来补充现金流完成项目续建。三是，该公司主要资产为在建工程以及尚未开发的土地，若简单地通过清算程序分别处置现有资产，不仅处置难度大、变现困难，即使成功处置，其资产价值将面临大幅缩水，债权人的权益将明显受损，并且项目将面临二次烂尾的风险。四是，若该公司通过破产重整引入资金，完成一期项目六栋楼房的后续建设与竣工工作，不仅能够稳定购房人预期，维护市场信心，完成已售14套房屋的交付，充分地保障民生需求，还可以有效激活剩余资产的开发潜力，提升新华丽锦整体项目的价值，为债权人实现更高清偿比例创造条件。通过续建交付，还能带动周边配套资源的协同发展，进一步增强区域经济活力。此外，项目复工还将重新吸纳劳动力就业，缓解因停工引发的社会矛盾，切实体现破产重整在化解房地产行业领域的系统性风险、促进资源优化配置中的制度优势。

芦溪法院面对困境，坚持“如我在执”理念，积极组织当事人协商，推动涉执案件各方当事人达成共识，将该公司在院的系列执行案件整体移送破产重整，并于2024年10月18日依法裁定受理该公司破产重整案【案号：（2024）赣0323破申9号】，同时指定雍文萍乡办公室担任管理人。

在审理过程中，芦溪法院发现该公司重整面临以下四大突出难点：一是项目续建资金缺口较大。尽管项目已具备一定建设基础，但完成剩余工程仍需大量资金投入，而该公司自身资产流动性严重不足，短期内难以通过传统融资渠道筹措所需款项。同时，受前期停工影响市场信心尚未完全恢复，潜在投资人对项目风险持审慎态度，进一步加剧了融资难度。此外，已售房屋交付时限紧迫，若不能及时注入资金推动复工，不仅将触发新的违约责任，还可能引发群体性信访事件，使重整进程陷入被动。二是民生矛盾尖锐，维稳压力巨大。14户消费性购房人已付清全款，房屋交付权亟待保障，6户消费性购房人预付了数万元购房定金，面临房财两空、进退两难困境。同时，项目建设工程债权人背后涉及数十名农民工，欠发民工工资合计200余万元，部分农民工在项目工地蹲守讨薪近三年，诉求迫切，群体性维权风险极高。三是投资人招募接连折戟。历经三次公开招募投资人均告失败。第三次招募中，虽然有意向投资人报名并缴纳100万元保证金，但其未在约定期限内支付首笔投资款，三轮投资人招募均宣告失败。四是大额建设工程债权人因存在疑虑抵触重整。以建设工程债权人肖某某（债权金额2287.85万元）为代表的大额债权人多次扬言如不能保证其工程债权全额现金优先受偿，便要求转入清算程序通过拍卖让他的债权优先实现。因其背后关联数百名农民工工资，且债权金额较高，协调难度极大。

针对上述难题，芦溪法院依托“府院联动+执破衔接”机制，指导管理人创新工作思路，精准施策，形成了以下六大亮点做法：

（一）深化“执破衔接”，实现整体出清与分类处置。

芦溪法院充分发挥破产程序的概括清偿功能，将所有关联债权债务纳入重整程序一揽子解决。在重整计划的制定中，确立了“分类处置、公平清偿”的工作思路：一是优先保障购房消费者权益，对于已全额付清购房款的业主，完成房屋续建交付，对于已付购房款定金不符合消费性购房债权人全额退款条件的业主，通过设置小额债权全额清偿方式退还相应购房款，化解群体性信访风险；二是对建设工程债权人通过设置“500万元以下全额现金清偿+超出部分以房抵债”的清偿模式实现债权全额清偿，并且使得建设工程债权人背后涉及的200余万元农民工工资实现全额现金清偿；三是对普通债权人，按50%的清偿比例确定了清偿方案。 同时，芦溪法院发现案涉其他几名被执行人对该公司享有债权，遂立即依法组织管理人、申请执行人及被执行人等多方协商协助执行，最终使该部分申请执行人的合法债权也得以实现受偿。通过破产重整程序，系列执行案件成功出清。

（二）精准施策，保障农民工及小额债权人生存权益。

为确保重整计划获得支持，管理人在清偿方案中进行了针对性设计：一是设定了“建设工程债权500万元以下全额现金清偿”条款，确保零星建设工程债权人及其背后农民工的工资权益得到优先、全额保护。二是设定了“普通债权5万元以下全额现金清偿”条款，特别是对已交付数万元购房定金的消费性购房人，其小额定金亦得到优先保障。两项措施有效化解了民生堵点，为重整计划争取到了底层支持力量。

（三）多轮磋商斡旋释明，破解大额债权人表决僵局。

第二次债权人大会上，消费性购房债权组、职工债权组、税收债权组、普通债权组、出资人组均表决通过了重整计划草案，工程债权组因大额工程债权人肖华生反对重整计划草案，拒绝当场投票。为争取关键债权人支持，优化案件办理效果，针对大额工程债权人肖华生及其背后庞大的农民工债权群体，芦溪法院及管理人不厌其烦，组织多轮深入磋商斡旋谈判。通过模拟清算与重整模式下债权受偿图表对比，对其债权在清算情形下的受偿情况进行穿透式分析释明，告知他如果转入清算，其优先权范围仅及于其建设的在建工程，不包括该公司的其他土地、其他工程。也就是说该公司全部资产打包拍卖成功在扣除土地价款、破产费用、共益债务后其获得清偿的比例将远低于重整模式的受偿比例。在与其逐项利弊剖析后，最终促成大额工程债权人肖华生投赞成票。这一突破带动了工程债权人组首次表决即全票通过，避免了对重整计划申请法院强制批准的被动局面。

（四）调整招募策略，锁定“共益债+垫资复建”复合型投资人。

房地产破产企业的复工续建是破产重整成功的关键。在第三次招募失败后，法院与管理人对房地产领域的市场环境进行了深入研判，认识到单纯按照传统融资思路招募共益债投资难度极大。因此，在第四次招募中，及时调整投资人招募方案，将标准从共益债融资调整为接受多种投资模式，包括但不限于共益债投资、股权投资、资产投资、垫资复建等。最终成功锁定由具有建设工程施工资质的建筑企业江西鼎天建设工程有限公司、江西九泽建筑劳务有限公司和肖淑琴三家组成的联合投资人。该投资人不仅提供了1200万元现金用于偿债，还全额垫资2500万元完成全部六栋楼房的复建，并于2025年12月30日通过竣工验收。通过“共益债+垫资复建”的重整模式，引入投资人为烂尾楼盘增值，降低房地产项目启动资金的压力，为快速高效通过重整计划奠定了良好的基础。

（五）绿色续约，盘活存量建筑资源。

为最大化节约资源与建设成本，芦溪法院指导管理人在重整计划执行过程中，对项目前期该公司已签约的外墙漆、脚手架等供应商、部分小型建设工程承包商等，说服其继续按原合同价格与重整后的该公司履行合同，避免了重新招投标带来的时间、资金以及资源的浪费。这一举措在节约建筑资源的同时，也保障了此类小额工程债权人的权益最大化，体现了绿色、高效的破产审判理念。

（六）府院联动，统筹解决复合性难题。

本案全程深化府院联动机制。法院紧紧依靠党委领导和政府支持，就案件情况作专项汇报，推动市县两级的国土局、资规局、税务局、人防办、人社局等多部门协调解决复工续建中的规划验收、规划调整、人防工程建设、房屋预售许可恢复、税务核销、维稳协调等跨部门难题。同时，通过府院联动，及时清收政府类应付款项，为重整计划执行提供了有力的外部信用背书。该机制的成功运行，为复杂矛盾的化解提供了坚实基础。
2025年5月7日，芦溪县人民法院裁定批准该公司重整计划。2025年12月31日，根据重整计划的规定，在法院和管理人双重监督下，该公司新华丽锦六栋楼房如期完整复建并竣工验收，重整投资人承诺的1200万元现金偿债资金足额支付到位，且重整投资人实际已完成投资总额为44739991元，除因诉讼程序未确定的债权外，该公司已按照重整计划规定的清偿方案有序清偿了消费性购房债权15笔、职工债权12笔、税收优先债权1笔、社保优先债权2笔、建设工程优先债权8笔、普通债权共计44笔，对于因相关债权异议诉讼暂缓确认债权3笔，根据重整计划的规定，管理人已预留提存了相应偿债资产。消费性购房人房屋交付问题得到根本解决、生存权得到充分保障，职工债权、税收债权、社保债权全额现金清偿。建设工程款债权500万元以内全额现金清偿，超出部分以房抵债清偿，建设工程债权人背后涉及的200余万元农民工工资实现全额现金清偿，数十名农民工近三年的艰辛维权终获解决，充分保障了民生。普通债权清偿率由模拟清算状态下的14.8%提升至50%，并且其中5万元以内的全额现金清偿，超出5万元部分按50%的比例清偿。充分保障了不符合消费性购房全额退款条件但已预交了数万元购房定金的购房人的权益。2026年2月5日，重整计划已执行完毕，芦溪法院根据管理人的申请，于2026年2月6日依法裁定终结该公司破产重整程序。

在全国房地产市场低迷的形势下，该公司通过重整方式成功盘活了烂尾楼，并通过设置“部分现金清偿+实物清偿”的清偿方式成功去化了复工续建后的大量可售房源，使得重整后的该公司恢复持续经营能力，项目二期开发有序推进。

另外，通过执行转破产程序，所有关联债权债务得到一揽子解决，系列执行案件成功出清。

三、典型意义

1. 深化“府院联动+执破衔接”，破解房地产项目债务僵局。

本案是执行法院运用“府院联动+执破衔接”机制破解复杂执行困境的典型案例。面对房地产企业资产处置难、债权债务交织的难题，执行法院确定“分类处置、公平清偿”的工作思路，坚持依托党委统揽的协调优势，凝聚解决执行难工作合力，为复杂矛盾的化解提供了坚实基础，使得系列执行案件成功出清。通过执行程序与破产程序的有序衔接，不仅全额保障了购房消费者等民生权益，而且通过“以房抵债”等市场化方式显著提升普通债权清偿比例，实现了政治效果、法律效果与社会效果的有机统一。

2. 践行“保交楼、稳民生”的政治担当。

本案通过设置“部分债权现金清偿+实物清偿”等双重债权清偿机制，率先解决了农民工工资及小额购房人定金的权益保障，成功化解了因“烂尾楼”引发的重大民生及维稳风险，是“保交楼”政策的司法实践典范。

3. 创新“穿透式表决+协议清偿”的解纷模式。

面对大额债权人极度不配合的表决僵局，法院并未强制批准，而是通过穿透式分析与个案协商，实现了从“零共识”到“全票通过”的转化，为同类案件中的大额建筑债权协商提供了可复制的“沟通化解路径”。

4. 探索“共益债+垫资复建”的房地产破产重整引战新范式。

在房地产行业深度调整期，本案放弃单纯现金注资的被动模式，转为招募“带资进场、垫资续建、资质齐全”的复合型投资人，实现了“工程有人干、债务有人偿、楼盘有人交”的良性闭环。

5. 彰显“绿色节能  、存量续用”的破产审判理念。

本案在资产处置中，对原有供应商、脚手架设备、小型施工合同等予以最大程度的续用，既减少了浪费与重复招投标成本，又保障了中小供应商的债权实现，符合绿色发展与优化营商环境的双重导向。

6. 获得权威认可，具备示范引领价值。

该案已入选江西省高级人民法院发布的“赣鄱利剑·2025”系列执行专项行动典型案例及弘扬社会主义核心价值观典型案例，并获评律新社2025年度破产领域行业标杆案例。其裁判思路与处置模式获得省级司法权威以及业内知名评价机构的专业认证和高度肯定，对全省乃至全国范围内房地产企业破产重整案件具有一定的参考借鉴意义。